新聞中心  
公司簡介
企業文化
資質證書
政策法規 您當前所在位置: > 首頁 > 新聞中心 > 政策法規
資產評估操作專家提示抵(質)押品評估
發布者:管理員  發布日期:2014-12-25 16:31:40
本專家提示是一種專家意見。評估機構執行資產評估業務,可以參照本專家提示,也可以根據具體情況采用其他適當的做法。中國資產評估協會將根據業務發展,對本專家提示進行更新。

第一條  為指導抵(質)押活動中的押品評估業務,中國資產評估協會組織起草了本專家提示。
第二條  押品評估業務涉及《擔保法》等多項法律法規和相關金融機構的內部規定。押品評估業務應當遵循相關監管規定和評估準則。
本專家提示是以押品評估實踐和有關金融機構的需求為基礎,針對此類評估業務評估要素中的關注點提出的建議。
第三條  本專家提示所稱押品評估是指依據相關法律、法規和資產評估準則,對用于抵押或質押財產或權利(以下簡稱押品)的價值進行分析、估算并發表專業意見的過程。常見押品按登記管理方式有動產、不動產、礦業權、林權、知識產權、股權等。
  第四條  從事押品評估業務,應當關注抵押與質押在性質上存在差異,評估報告應明確披露評估對象已設定或將要設定的權利。
執行特定押品評估業務需要特殊專業知識和經驗時,可以聘請相關專家協助工作,并對聘請專家的獨立性與專業性進行必要的判斷。
第五條 押品評估時應當根據相關法律規定,結合押品特點,考慮權利設定條款、行使方式、可能變現方式等因素,合理選擇價值類型和假設前提。
不同交易市場的價格水平可能存在差異,應當根據采用的價值類型,選擇合適的交易市場數據作為評估輸入,并在評估報告中予以披露。
第六條  在選用適當的價值類型、評估方法后,應注意押品評估價值中相關稅費的計算原則。并在評估報告中披露是否考慮與押品處置相關的處置、保管、運輸、安裝、調試、基礎、配套軟件、稅收等成本費用及其計算方式。
第七條 押品評估委托時,應當明確評估對象、評估范圍、抵(質)押權設定方式、行權條件等相關事項。應當關注評估對象的法律、經濟、技術等具體特征,評估對象抵(質)押權的設定情況,評估對象已設定的抵(質)押權登記情況,及其可能對押品價值產生的影響。 
涉及境外押品評估的業務,還應該關注不同國家或地區相關法規存在的差異,及其可能對押品價值產生的影響。
應當關注押品抵(質)押的合法性、變現的可能性。
第八條 接受押品評估委托時,應當根據評估報告預期用途,與委托方協商確定評估前提,在評估業務約定書中明確業務類型和相關責任。評估前提包括初評、重估和處置評估。
第九條  押品的初評是指對擬設定抵(質)押權的評估對象,以抵(質)押為目的進行的價值評估。
對押品的初評,應當按照法律、法規和相關評估準則,執行必要的評估程序。
第十條  押品的重估是指根據委托方的要求,對其所持有押品的相關價值,按委托方的特定要求進行的價值評估。
重估業務應當關注押品相關法律權屬變化情況、押品物理屬性、政策環境、市場環境、技術發展等的變化對押品價值的影響;關注重估與初評價值變動的原因。
  對押品的重估,一般應采用與初評采用相同的價值類型。
對押品的重估,可以根據與初評的時間間隔、資料掌握情況、對市場環境和評估對象狀況變化情況的判斷,合理簡化評估工作內容。
第十一條  處置評估是指債務人出現違約,債權人或相關方擬對押品處置而進行的價值評估。
處置評估可以參照《金融不良資產評估指導意見》和其他相關準則的規定。
第十二條 當采用未來時點評估基準日時,應在合理設定評估前提和假設基礎上,謹慎判斷未來市場環境、評估對象的狀況和變化趨勢,并針對影響評估價值主要因素進行敏感性分析。
第十三條 以市場價值作為押品評估的價值類型的,應當是以未設立法定優先受償權利下的市場價值減去已知悉的法定優先受償款。
第十四條 應當根據評估對象特點、價值類型、資料搜集情況等條件,合理選擇收益法、市場法、成本法(涉及企業價值評估時為資產基礎法)中一種或多種方法,并選擇恰當的方式得出最終評估結論。
第十五條  評估報告應當提醒委托方及其他評估報告使用者,評估結論是評估對象在報告披露的評估目的、前提與假設下,在評估基準日選定的價值類型下的價值參考意見。評估結論不是對抵(質)押權行使結果的保證。同一押品在初評、重估和處置評估時,物理狀態、數量、性能、自然環境等原因,可能導致評估價值存在差異。
  押品評估出具正式評估報告的,除遵循《資產評估準則-評估報告》外,還應該明確說明下列內容:(1)押品評估范圍,與設定的抵(質)押權的關系;(2)押品評估選擇的價值類型及其具體定義;(3)評估前提或假設條件;(4)評估程序及是否簡化了工作內容;(5)評估依據的信息來源及相關方的責任;(6) 特殊事項說明。
第十六條 押品評估時應當關注影響押品價值的特殊事項,合理考慮特殊事項對押品評估值的影響,并在評估報告書中披露對特殊事項的考慮方式及結果。
押品評估中常見的特殊事項有:押品的產權歸屬、法定優先受償權利,以及押品使用與轉讓受到的國家產業政策、環境保護政策的影響。
以下按抵(質)押登記的分類,說明常見押品評估的關注要點。
1、動產抵(質)押評估
  第十七條 動產抵(質)押價值評估應當明確評估對象類型、實物范圍、現實狀況和權益狀況。常見用于抵(質)押的類型包括生產設備、原材料、半成品、產品等。
  第十八條  通過對評估對象進行現場勘察核實,在動產抵押價值評估報告說明評估對象在評估基準日的實物范圍,包括存放地點、存放形式、清查核實方式、核實數量等;實物的現實狀況,如外觀、使用/運行、檢驗記錄、質量分類、性能等情況;查驗或獲取的權屬證明、他項權利登記情況。
  第十九條  押品評估的價值類型、評估假設不同,評估計價范圍也有區別。
  選用有序變現、快速變現前提評估動產押品時,評估范圍應為抵押的包括生產設備、原材料、半成品、產品等本身,不應包含生產設備的安裝、基礎費用,原材料、產品的包裝、運輸等費用。
  選用原地續用前提評估抵押品時,評估范圍除抵押的生產設備外,還應關注生產設備必須的安裝、基礎、附屬設施,并應考慮是否包括軟件、技術服務、技術資料等無形資產。
  第二十條 動產押品評估一般優先采用市場法。選擇成本法和收益法評估動產抵押品價值時,應結合抵押品的特點和采用的價值類型,合理計算抵押品的變現成本、變現折扣,并在評估報告中對變現成本、變現折扣和其他變現的影響因素予以披露。
2、交通運輸工具抵押評估
  第二十一條  已抵押或擬抵押交通運輸工具在不同管理部門進行抵押登記,適用于不同的法律規定。常見的可以抵押的交通運輸工具有機動車、船舶(包括一般船舶、漁業船舶)、航空器。
第二十二條  應當了解與被評估運輸工具相關的協議和約定,是否包含優先于抵押權人獲取收益的權利,如租賃、擔保、保險協議等,以及法律規定的優先權益;關注這些權益對運輸工具抵押價值的影響。
  第二十三條  機動車的權屬證明包括登記證明、購置證明。登記證明是申領機動車號牌、行駛證時,機動車所有人從住所地的車輛管理所獲得的注冊登記憑證,登記證明表明機動車的類型、性能參數和使用性質。
  第二十四條  對于有活躍交易市場機動車類型抵押評估時,應優先采用市場法。對于沒有交易市場的專門用途機動車、定制機動車的評估可以采用成本法或收益法評估。采用成本法或收益法評估的,應當關注相關環保政策、產業政策等,對于機動車使用壽命年限或收益期限的影響。
第二十五條  執行機動車抵押評估應當對機動車進行查勘,了解機動車使用和維修保養狀況,必要時進行專項技術檢驗,并披露檢驗結果對評估結論的影響。
第二十六條  船舶的所有權人與船籍可能分屬不同國家或地區,不同的司法管轄區適用不同的法律體系,對于船舶的價值產生特別影響。
應當明確擬行使抵押人與船舶所有人的關系。常見行使抵押人包括,船東、船舶建造者(在建船舶)。
應當獲取船舶登記機構、船舶檢驗機構對被評估船舶的建造、使用、維修等記錄信息或查驗證據。
第二十七條  一般應對被評估船舶進行現場勘查。當無法進行現場勘查時,應當判斷依據委托方提供的資料、過往勘查記錄,或第三方專業機構出具的近期檢驗報告,是否可以估算船舶用于抵押目的的價值。評估報告應當對未履行勘查程序的風險及價值判斷依據進行披露。
第二十八條  民用航空器的權屬證明為民用航空器權利登記簿,統一記載民用航空器權利登記事項。包括國籍、國籍標志和登記標志,所有人姓名或者名稱、地址及其法定代表人姓名,共有人的共有情況,所有權的取得方式和取得日期,制造人名稱、制造日期和制造地點,價值、機體材料和主要技術數據,抵押權的設定情況等。
應當從航空器登記機構、專業檢驗機構或專業維修機構獲取被評估航空器的購買、使用、維修等記錄信息或查驗證據。
  兩架以上民用航空器可以共同設定一項抵押權,同一民用航空器也可以設定兩項以上抵押權。
  第二十九條  對于已設定抵押權的民用航空器評估時,應當了解抵押權人和抵押人的姓名或者名稱、地址及其法定代表人的姓名,抵押所擔保的債權數額、利息率、受償期限,抵押權登記日期,分析并披露該抵押權對于本次民用航空器評估值的影響。
第三十條  評估時一般應對被評估航空器進行現場狀況勘查。當無法進行現場勘查時,應當判斷依據委托方提供的資料、過往勘查記錄,或第三方專業機構出具的近期檢驗報告,是否可以估算航空器用于抵押目的的價值。評估報告應當對未履行勘查程序的風險及價值判斷依據進行披露。
3、不動產抵押評估
第三十一條 不動產押品評估應當明確評估對象的實物范圍、法定用途、實際用途、收益范圍和權益狀況。
  法律、法規規定不得抵押的不動產、不能作為不動產附屬權益的資產,不應作為抵押估價對象或納入評估范圍。
  不同類型不動產,如投資性不動產、自用不動產、專用不動產、經營性不動產、開發性不動產等,具有不同的風險因素和價值特征,應當充分考慮租約、空置率、持有期等因素對價值的影響。
  第三十二條 應當根據評估對象法律狀況、不動產特點、已設定抵押權情況、已知優先受償款、處置方案等,對市場環境、評估對象范圍、評估基準日評估對象狀況、未來可能權利和義務、其他不確定性因素等,設定必要的前提,做出合理假設。
  第三十三條 存在不確定因素時應當保持必要的職業謹慎,充分估計抵押不動產處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失、已知的法定優先受償款、土地出讓金補繳,并在評估報告中予以披露并做出必要的風險提示。
  根據委托方的要求,可以采用敏感性分析、情景分析等工具,對不確定性對于評估對象價值的影響進行分析,在評估報告中予以披露并做出必要的風險提示。
  第三十四條 應當了解評估對象在評估基準日是否存在法定優先受償權利等情況,法定優先受償權利對于評估價值的影響應該在評估報告中予以披露。
第三十五條 不動產抵押評估應當執行必要的評估程序,逐項進行現場查勘,形成記錄。
  不動產抵押的處置評估,應當進行變現能力分析。變現能力分析包括但不限于對抵押不動產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性,假定在評估基準日拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估價值的差異程度,變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序等。
4、礦業權抵押評估
第三十六條  應當關注礦業權資產權屬狀態,如壓覆礦產資源、礦業權范圍重疊、礦業權爭議與糾紛、礦業權被查封、凍結、資源整合、《礦產資源勘查許可證》和《采礦許可證》有效期、已設定的抵押權等。
第三十七條 探礦權抵押評估時應當關注:
(1)探礦權抵押是否符合相關規定;
(2)探礦權依法轉為采礦權的可能性并作出合理假設前提;
(3)勘查成本與探明資源儲量的對應關系對評估結論的影響。
第三十八條  礦業權抵押評估可以利用專業報告確定評估參數,但應當分析專業報告的可靠性、時效性。
    第三十九條  根據評估對象的特點、礦產勘查開發階段、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的適用性。恰當選擇勘查成本效用法、地質要素評序法、折現現金流量法、折現現金流量風險系數調整法、可比銷售法、單位面積探礦權價值評判法、資源品級探礦權價值估算法等具體評估方法。
    第四十條  采用收益法評估礦業權時,應當關注礦產資源儲量的利用和變化情況。包括礦產資源儲量報告的評審備案情況、有償處置價款繳納情況、未處置部分儲量對應的價款承擔方、內蘊經濟儲量的可利用程度、生產動用儲量等。
    結合有效的設計文件資料、批準動用儲量和對生產規模和保護性開采的相關規定,合理確定生產能力、收益期限和建設需要的資本性支出。
第四十一條  采用成本法評估探礦權時,應當根據《礦產資源勘查許可證》載明的目標礦種,確定相關勘查實物工作作為費用項目。根據相關礦種勘查規范要求,確定有效實物工作量。
第四十二條  采用市場法評估礦業權時,應當考慮到不同的礦產地和勘查區,其礦體賦存狀態及其開采技術條件、礦石特征及其選(冶)加工條件、礦山建設外部條件等的差異,對可比對象選擇的重大影響。
第四十三條  評估報告中應當披露可能存在的應交未交的礦業權價款對礦業權評估結論的影響。
5、林權資產抵押評估
  第四十四條 可抵押林權資產包括用材林、經濟林、薪炭林的林木所有權和使用權及相應林地使用權;用材林、經濟林、薪炭林的采伐跡地、火燒跡地的林地使用權;國家規定可以抵押的其他森林、林木所有權、使用權和林地使用權。
第四十五條 應當注意以下特殊事項對評估結論的影響:
(一)林權資產可能存在的權屬爭議;
(二)在評估基準日后,林權資產經營方式、經營強度和使用目的變動;
(三)法律法規、林業政策對林權資產評估結論的影響
(四)林地使用權和林木使用權取得的方式和使用期限不同對林權資產評估結論的影響;
(五)林權資產規模經營條件的不同對林權資產評估結論的影響;
(六)林權資源資產清單是否滿足林權資源資產評估的需要。
6、知識產權質押評估
  第四十六條 應該明確出質人的姓名或名稱、出質知識產權的種類、名稱、數量、范圍、法律狀態及法定有效期限,當事人約定的其他事項。
  對于同一出質人的在相同領域內注冊的商標應一并納入評估范圍。
  第四十七條 應當對評估對象轉讓和出質的合法性、時效性、可分割性設定合理的前提;對評估對象對應企業未來經營狀況設定合理假設。
第四十八條 應當關注同一權利人控制的與評估對象同類型的其他知識產權情況,并在評估報告中予以披露。
對于評估對象為實用新型專利和外觀設計專利的,應當要求委托方提供專利檢索報告。
對于評估對象已經轉讓或許可給他人使用的,應當收集相關資料,并分析其對評估結論的影響。
第四十九條  應當關注押品是否存在尚在有效期之內的許可第三方使用的許可協議,并考慮這些第三方使用許可協議對知識產權質押價值的影響。
7、股權(股票)質押評估
第五十條 應當核實質押股權出質人的姓名或名稱、出質股權所在公司的名稱、出質股權的數額、出質股權的類型(上市或非上市公司股權,流通估或限制流通股,普通股或優先股)。
第五十一條 股權質押評估應當謹慎使用市場價值以外的價值類型。
第五十二條 應當對評估對象轉讓和出質的合法性、時效性、可分割性設定合理的前提;對評估對象對應企業未來經營狀況設定合理假設。
第五十三條 應當根據質押股權對應企業經營狀況、質押權人行權能力、質押保證措施、約定或可能的行權方式等,合理選擇收益法、成本法、市場法和期權法一種或多種評估方法。
對于持續經營或質押權行使后按原方式持續經營的企業股權的評估,應當在按照《資產評估準則——企業價值》的要求進行質押股權評估基礎上,考慮質押權行權的相關成本。
對于有活躍交易市場的質押股權評估,應當優先考慮市場法評估,并合理考慮交易數量、股權轉讓限制條件對押品價值的影響。
第五十四條 應當關注評估對象同一質押人在出質股權所在公司股權質押情況、評估對象質押變更登記、撤銷登記情況,并在評估報告中予以披露。
8、其他財產和權利的抵(質)押評估
第五十五條  其他抵押物是指按照《擔保法》規定的“其他財產”,包括下列內容: (1)個人、事業單位、社會團體和其他非企業組織所有的機械設備、牲畜等生產資料;(2)位于農村的個人私有房產;(3)個人所有的家具、家用電器、金銀珠寶及其制品等生活資料;(4)其他除《擔保法》第三十七條和第四十二條規定之外的財產。
第五十六條  其他質押物是指按照《擔保法》規定的,本專家提示已單獨列示權利之外的其他權利,包括內容有:匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單;依法可以質押的其他權利。
第五十七條  押品評估時應當關注財產的權屬和狀況,包括: (1)所有權為個人的,應載明其姓名、性別、出生日期、身份證明號碼、工作單位、住址、聯系方式等;所有權為法人或其他組織的,應載明法人或其他組織的名稱、地址、法定代表人或負責人和代理人的姓名、性別、職務、聯系方式;(2)抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權或者使用權權屬;(3)擬抵押擔保的范圍;(4)抵押物屬再次抵押的,應載明再次抵押的情況;(5)其他需要說明的權屬相關問題。
第五十八條  應結合其他財產的性質、特點,設定合理的假設和前提,選擇適當的方法進行評估,應當考慮相關政策、規定、約定,對于抵押物價值實現的影響。

《資產評估操作專家提示——抵(質)押品評估(征求意見稿)》起草說明

一、制定專家提示的必要性
隨著我國金融體制的改革,商業銀行貸款抵(質)押的模式進一步豐富,押品的種類多樣化。同時,其他形式的融資,如信托、小額信貸等更加靈活的形式也日益增加。從原來的主要以不動產抵押為主,發展為動產、知識產權、礦業權、林權、股權、收費權抵(質)押等多種形式。抵(質)押品的價值越來越多的需要第三方專業機構出具專業報告,作為抵押方和融資方確定抵質押品(以下簡稱押品)價值的主要依據。通過第三方評估機構對抵押品進行評估,起到了保護抵質押方和融資方各自合法權益的作用,同時也有利于我國金融秩序的穩定。
押品評估與其他經濟行為的評估業務相比,具有其特殊性。同一件押品,在初次貸款、連續貸款、變現押品時,需要按照有不同的技術路徑和價值基礎進行估算。
涉及抵押、質押的法規很多,如《擔保法》、《合同法》、《物權法》等法律和《土地登記辦法》等管類資產抵(質)押登記規定,但對押品的評估的規范非常少。因此,出臺一項專家提示有利于對現階段押品評估進行指導,以形成適應市場業務需求的逐漸規范化的押品評估路徑。
二、國內外相關規范情況分析
(一)國際評估界的規范
歐洲評估準則中對不動產專門定義了抵押貸款價值,并在準則文件的技術附件中列示了歐盟關于不動產抵押評估的相關規定。國際評估準則評估應用“IVS310 以擔保貸款為目的的不動產權益評估”中,采用市場價值類型,但說明可以設定特殊假設說明強制出售或限制出售等對市場價值的影響。
(二)國內現有規范和研究成果
國內現有規范主要有中國房地產估價師學會編制的《房地產抵押估價指導意見》。該指導意見僅適用于房地產抵押,采用的價值定義為“房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值,等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。”與歐洲評估準則基本一致。
一些研究文章討論了押品評估面臨的主要問題,但并沒有理論基礎穩定、與現有評估路徑兼容、操作性很強的結論和建議。
三、起草指導思想
本專家提示的指導思想是,根據押品評估的特點、業務需求和監管要求,對押品評估中現有準則體系中沒有細化但應予關注的問題提供指導意見。
對于抵(質)押評估這一特殊目的評估來說,評估工作有必要對整個抵押過程中押品價值進行判斷。因此完善的抵押評估工作應該是涉及到抵押設立時,抵押進行中,押品處置時三個階段。本評估專家提示旨在適用于各類常見的押品評估,提出在價值類型、評估程序、不同階段、各類資產評估關注點上應當關注的原則性建議。
四、起草過程
2013年4月立項。 2013年9月初提交初稿。2013年9月中旬,中評協召開專家會論證初稿。后經多次討論修改, 2014年9月中旬,完成征求意見稿。
五、起草中的主要意見和專家提示中的解決方式
1、本專家提示擬應用各類押品價值評估,為銀行、擔保公司、信托公司、小額貸款公司、典當公司等多種報告使用者服務,
2、因為涉及抵(質)押品管理的部門較多,如不動產(房地產管理)、動產(工商管理)、宅基地、機動車、股權(工商部門)、專利權(專利管理)、著作權(版權管理)、林權(林業管理)、礦權(國土資源管理)、航空器(民用航空管理)、船舶(船級社)、應收賬款(征信管理)等,關于抵(質)押活動的管理法律法規也各部相同。專家提示題目最終改為《抵(質)押品評估》。
3、考慮到本專家提示應用包括不動產的各類押品價值評估,且《房地產抵押估價指導意見》采用的也是市場價值類型,本專家提示也采用市場價值標準,抵押評估的特殊性采用設定評估假設和前提的方式解決。
六、專家提示的主要創新和重要內容介紹
1、實務中抵押貸款評估分為初評(貸前)、重估(貸中)和處置(違約)三種情形。經專家論證,本專家提示最終以初評為基礎編寫。重估的方式由于依賴于各銀行的具體要求,專家提示設置一條,原則上允許適當簡化評估程序。處置評估則建議評估師參考金融不良資產的評估方法。
2、考慮不同類型資產的特點,專家提示先對押品評估的共性問題統一提出建議。然后對主要有特點的資產類型,不動產、礦業權、林權、知識產權分節說明。
3、明確提出“評估報告應當提醒委托方及其他報告使用者,評估結論是評估對象在報告披露的評估目的、前提與假設下,在評估基準日選定的價值類型下的價值參考意見。評估結論不是對抵(質)押權行使結果的保證。”解決實務中是否應該由評估報告決定抵(質)押率、變現折扣的問題。
4、借鑒國際評估準則,提醒關注不同類型不動產作為押品評估時的特征和差異。
↑上一篇:司法涉案目的評估
版權所有:榆林方正資產評估有限責任公司
地址:榆林市高新區榆溪大道高科城C座12層 咨詢電話:田海雁;13319123525 郵編:719000
技術支持:云企網絡  陜ICP備17015495號  后臺管理
 Baidu
榆林方正資產評估有限責任公司|榆林方正|方正資產評估|方正評估|榆林評估|榆林方正評估|www.csiy.top
mg东方珍兽赚反水
pk10精准计划软件手机 时时彩个位万位经验 云南时时走势20选5 北京pk10大小技巧 彩票系统定制 即时比分90 3d复式胆拖投注金额计算表 重庆时时开彩结果360 快速时时的套路 幸运飞艇1—7雪球计划软件 三D胆拖价格表 北京pk赛车计划最准 福建时时11选五投注 重庆时时彩组选包胆的平台 棋牌赢钱游戏 三分快三规律口诀