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采用成本法對以整個企業為在建工程項目的評估初探
發布者:管理員  發布日期:2016-02-01 11:15:15
采用成本法對以整個企業為在建工程項目的評估初探

陜西新蘭特資產評估有限公司      周擁軍

 

在資產評估中,在建工程是一種比較常見的資產種類,一般情況下,在采用成本法對企業非流動資產科目下的在建工程進行評估時,通常對未完工的在建工程評估的具體做法一般都是:對于工程進度與付款比例基本相符的項目以核實后的賬面值確認評估值,對于工程進度與付款比例不符的,根據工程情況和財務核算資料估算預計其欠付工程款項,并在負債科目掛賬,前期費用和待攤費用以核實后的賬面值列示其評估值。但是,目前還有很多在建工程評估項目并不是簡單意義上的企業正在建設的固定資產或改良工程,而是整個企業就是一個正在建設的在建工程項目,比如一個正在建設的發電廠或供熱中心等,在采用成本法評估時,應該怎么做?本文從成本法的基本原理出發,對這類在建工程項目評估的相關問題展開討論,談談對其評估的具體應用及一些體會。

一、以整個企業為在建工程項目的特點

1.在建工程項目涉及的行業多,范圍很廣,情況復雜。它包括建設中的各種房屋建筑物、構筑物,又包含各種設備安裝,具有較強的專業技術特點。

2.個體的工程進度依附于整體在建項目的進度。由于在建項目的整體性決定了該項目下的個體工程無法單獨完工并發揮其資產的功能,只有在房屋建筑物及與設備相關的構筑物建設完成并和各種復雜的設備、管道等安裝連接后,在聯合試運行成功的基礎上進行竣工驗收交付使用。

3.在建工程的投資不能完全體現在建工程的形象進度。由于在建工程的投資方式和會計核算的要求,其賬面價值往往包括預付工程款、材料款和設備款,同時也記錄在建工程的應付工程款、材料款及設備款等,如出包工程的付款方式是由合同規定的,可能有時預付很多而工程進度未能跟上,有時預付較少而進度超出。

二、運用成本法對以整個企業為在建工程項目進行評估的要點

1.      在工程造價審計及財務審計的基礎上進行評估

由于這類工程項目內容比較復雜,不是一個單獨的建筑工程或設備工程,而是一套系統工程,是由一批房屋建(構)筑物與設備組成,完成后共同運轉來發揮其功能。建設項目在施工過程中,階段性的結算及工程變更等情況可能使工程的實際進度與企業財務記錄不一致,且財務帳中無法體現施工項目的實際發生的工程量。對在建工程項目進行工程造價審計,可以如實的反映工程進度,確保企工程實際產生的工程量和建安造價的一致性。

財務審計利用工程造價審計的結果結合企業的財務資料,調整企業預付賬款、應付賬款和在建工程等科目的對應關系,以避免重復或遺漏,使得在建工程科目的賬面數與工程實際的工程量及工程進度達到賬實相符。否則,對在建工程評估結果與其賬面價值而產生的增減變化進行分析和判斷都沒有任何意義。

資產評估在工程造價審計和財務審計結果基礎上,對在建工程的房屋建筑物部分,以評估基準日的人工費、機械費和材料費重新計算其建安造價,并展開資產評估工作。由此,可以看出對這種以整個企業為在建工程項目的評估,采用工程造價審計、財務審計與資產評估聯合執業的做法是很有必要的,可以從評估的角度估算出資產真正意義上的重置成本。

2.      在建工程前期費用和待攤費用的處理

通常來說,建設工程的前期費用和待攤費用是以核實后的賬面值列示其評估值。但是,這種做法并不能反映出被評估在建工程的價值內涵,應該以在建工程實際發生的前期費用和待攤費用項目,用評估基準日建筑工程前期及其他費用的標準,重新測算的在建工程前期費用和待攤費用來確定其評估價值,通過了解和收集在建工程建前期費用和待攤費用的合同協議,如招標代理、勘察設計、監理、環境評價等,結合財務賬面所反映的各項前期費用和待攤費用,包括貸款利息、城市建設基礎設施配套費、散裝水泥基金、新墻體材料基金、建設單位管理費等,實際發生了哪些前期費用和待攤費用項目,實際評估中就重新計取哪些費用項目,沒有發生的也不再計取,將原賬面列示的前期費用和待攤費用評估為零。

3.      在建工程中設備重置成本的處理

整個企業為在建工程的項目,設備比較多、價值大、安裝工藝復雜,并且存在因購買、運輸、安裝等環節而產生的設備實際到貨或設備實際安裝進度與企業對應科目賬面不一致的情況。應在設備的供應合同,安裝合同等資料全面收集整理的基礎上進行逐項查看核實,通過與企業財務部門、設備采購部門及設備生產廠家、供應商、設備安裝企業溝通核實,列出設備清單,結合從建設單位、設備安裝、監理公司等相關單位確認的設備安裝形象進度情況。財務審計在此基礎上調整與企業在建工程對應科目,以達到設備的賬實相符。

評估時應向設備的生產廠家及供貨單位查詢評估基準日設備的最新價格,并與市場上了解的設備價格進行比較分析,得到設備在評估基準日的合理價格,結合設備安裝的形象進度,以及設備實際發生安裝費用,用評估基準日的前期及其他費用的標準,重新測算其前期費用和待攤費用,從而確認在建設備的重置成本。

4.      貶值因素的確認

采用成本法對以整個企業為在建工程的項目進行評估,需要考慮其貶值因素。貶值因素包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值,應該在現場勘查的基礎上結合項目的評估目的對房屋建(構)筑物和設備分別進行分析和判斷。

如果在建工程項目的評估目的是股權轉讓、增資擴股等,是為了讓其得到續建并發揮該項目的功能及經濟效益,那么就不存在功能性貶值和經濟性貶值,只存在實體性貶值,房屋建(構)筑物的實體性貶值應該通過現場勘查結合專業的工程質量鑒定機構的鑒定結果進行確認。在建設備應先區別已安裝的、未安裝的、室內的、室外的,根據不同情況判斷其實體性貶值,以設備現場勘查為依據,對安裝或存放于室內的機器設備一班不考慮其實體性貶值,對室外暴露在自然條件下的設備,根據實際情況判斷其實體性貶值。

如果在建工程項目的評估目的是為了轉讓項目改變其用途提供價值參考等,那么除了上述實體性貶值以外,根據已了解到的未來該項目原址的新建項目及對原在建工程項目的利用情況,分析和判斷其功能性貶值和經濟性貶值的因素。

5.      對在建工程對應科目的評定

對在建工程項目的對應科目和內容,如預付帳款中預付的工程款、材料款、設備款及應付帳款中應付的工程款、材料款、設備款等,應以審計審定的數值確認評估值,此類資產負債一般是實物未到貨的預付款和已形成結算工程量的應付款。而與在建工程項目對應的其他應收款科目中,經常會出現應收水電費、場地費等與在建工程前期費用相關的款項,由于在評估在建工程項目時已對項目的前期及其他費用進行重新估算,為了避免重復評估,在這里對其應評估為零值。

三、結束語

綜上所述,在成本法下對以整個企業為在建工程項目進行評估時,應對項目的具體情況進行分析,要考慮被評估項目的特點,合理的運用最符合實際的評估思路,正確的理解被評估項目價值內涵。在實施評估之前,先期進行工程造價審計和財務審計是非常必要的,工程造價審計核實了在建工程的實際工程量,財務審計在工程造價審計的基礎上調整、完善、核實了企業賬面相關科目的數值,使得在建工程的實際情況與企業財務記錄有一個完整清晰地體現,在此基礎上進行資產評估,才能體現出評估結果的客觀性和合理性,使評估工作在經濟活動中發揮其應有的作用。
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